Køb af ejendom i Spanien
Danmarks mest populære feriebolig-land — enkelt at købe privat, sjældent en fordel via selskab.
Om markedet i Spanien
Spanien er det land, hvor flest danskere ejer bolig i udlandet. Købsprocessen er veldokumenteret, notaren har en central rolle, og alle udenlandske købere kan eje fast ejendom uden begrænsninger.
Det afgørende valg er, om boligen skal ejes privat eller gennem et selskab. I Spanien straffes selskabsejet privatbrug hårdt, og for langt de fleste danskere er privat ejerskab derfor den rigtige løsning.
Kan udlændinge købe?
Ingen restriktioner for EU-borgere. Alle købere — også ikke-residenter — skal have et spansk NIE-nummer, før handlen kan tinglyses.
Sådan foregår købet
- 1
NIE-nummer
Ansøg om spansk skattenummer hos politiet eller konsulatet. Uden NIE kan hverken skøde eller konto oprettes.
- 2
Reservationsaftale
Boligen tages af markedet mod typisk 3.000–6.000 EUR. Aftalen bør være betinget af juridisk gennemgang.
- 3
Due diligence
Advokaten tjekker Nota Simple i Registro de la Propiedad: ejerforhold, pantehæftelser, byggetilladelser og eventuelle ulovlige tilbygninger.
- 4
Contrato de arras
Købsaftale med typisk 10 % udbetaling. Springer køber fra, mistes beløbet; springer sælger fra, betales det dobbelte tilbage.
- 5
Escritura hos notar
Endeligt skøde underskrives hos notaren, restbeløbet betales, og handlen tinglyses. Nøgler udleveres samme dag.
Omkostninger ved handlen
| Advokat | 1 % af købesum (min. ca. 1.500 EUR) |
|---|---|
| Notar og tinglysning | 0,5–1,5 % |
| Samlede handelsomkostninger | 10–14 % oven i købesummen |
| Boligforsikring | 300–800 EUR/år |
Privat eller via selskab i Spanien?
Køb privat
- Lavest samlede omkostninger og enklest administration
- Adgang til fradrag for udgifter ved udlejning som EU-resident
- Ingen spansk selskabsregnskabspligt
- Nemmere at videresælge — købere foretrækker private skøder
- Personlig hæftelse for lån og ansvar
- Spansk arveafgift ved dødsfald (varierer efter region)
- Formueskat (Impuesto sobre el Patrimonio) i visse regioner ved høje værdier
Køb via selskab
- Relevant ved reel udlejnings- eller udviklingsforretning med flere ejendomme
- Nemmere overdragelse af ejerandele end af selve ejendommen
- Mulighed for at samle flere ejendomme i én struktur
- Privat brug af selskabsejet bolig beskattes som løn eller udbytte — både i Spanien og Danmark
- Selskaber i lavskattelande betaler 3 % årlig særskat af matrikelværdien
- Årsregnskab, revision og løbende spanske selskabsforpligtelser
- Danske regler om fri bolig og fast driftssted kan udløse dansk beskatning
Vores anbefaling
Skal boligen bruges privat — også bare nogle uger om året — køb privat. Selskabsejerskab giver først mening ved reel erhvervsmæssig udlejning eller en portefølje af ejendomme.
Den danske skattevinkel
Som fuldt skattepligtig i Danmark skal du selvangive både ejendomsværdiskat af den spanske bolig og eventuelle lejeindtægter. Dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Spanien blev genindført i 2023 og giver lempelse for betalt spansk skat.
Faldgruber du skal kende
- Ulovlige tilbygninger uden byggetilladelse (meget udbredt på landet i Andalusien og Valencia)
- Gæld følger ejendommen, ikke ejeren — ubetalt IBI og fællesudgifter overtages af køber
- Turistudlejning kræver licens i de fleste regioner; Balearerne og Barcelona udsteder næsten ingen nye
- Sælgers oplyste pris kan afvige fra matrikelværdien og udløse efteropkrævning af ITP
Ofte stillede spørgsmål om ejendom i Spanien
Kan jeg få lån i en spansk bank?
Ja. Ikke-residenter kan typisk låne 60–70 % af vurderingen. Renten er ofte fast og lidt højere end for residenter.
Skal jeg have spansk bankkonto?
I praksis ja — forsyningsselskaber, IBI og fællesudgifter trækkes automatisk fra en spansk konto.
Hvad er Modelo 210?
Den årlige selvangivelse for ikke-residenter. Den skal indsendes, også selvom boligen ikke udlejes.
Andre lande
Skal vi hjælpe med din ejendom i Spanien?
Vi vurderer strukturen, stifter selskabet hvis det giver mening, og koordinerer med lokal advokat og revisor.