Køb af ejendom i Bulgarien
EU's laveste indgangspris — men jord kræver særlige regler og grundig kontrol.
Om markedet i Bulgarien
Bulgarien har Europas laveste priser på ferieboliger ved Sortehavet og i bjergene, og handelsomkostningerne er beskedne. Til gengæld er standarden svingende, og en stor del af markedet består af ferielejligheder med høje fællesudgifter og lav likviditet.
En vigtig detalje: reglerne for jord er anderledes end for bygninger, og det påvirker valget mellem privat og selskabsejerskab.
Kan udlændinge købe?
EU-borgere kan købe bygninger og lejligheder frit. Landbrugsjord kunne historisk kun erhverves via bulgarsk selskab; reglerne er lempet for EU-borgere, men et selskab bruges stadig ofte ved grunde og jord.
Sådan foregår købet
- 1
Bulgarsk skattenummer
Købere registreres hos NRA; ved selskabskøb oprettes selskabet først i handelsregistret.
- 2
Foreløbig kontrakt
Typisk 10 % depositum. Kontrakten bør indeholde forbehold for adkomst og hæftelser.
- 3
Advokatens kontrol
Undersøgelse af ejerkæde, restitutionskrav fra kommunisttiden, pant og servitutter.
- 4
Notarskøde
Underskrives hos notar i den region, hvor ejendommen ligger. Skøde registreres samme dag.
- 5
Registrering og forsyning
Ejendommen anmeldes til kommunen, og forsyningsaftaler overføres.
Omkostninger ved handlen
| Notar | 0,1–1,5 %, faldende med værdien |
|---|---|
| Advokat | 1–1,5 % |
| Tinglysning | 0,1 % |
| Samlede handelsomkostninger | 3–5 % — blandt Europas laveste |
Privat eller via selskab i Bulgarien?
Køb privat
- Meget lave handels- og ejeromkostninger
- 10 % flat skat af lejeindtægt
- Ingen selskabsadministration
- Enkel proces ved lejligheder og huse
- Historiske restitutionskrav kan belaste ældre ejendomme
- Fællesudgifter i feriekomplekser kan være uforholdsmæssigt høje
- Lav likviditet ved videresalg i turistområder
Køb via selskab
- Nødvendigt eller praktisk ved landbrugsjord og større grunde
- 10 % selskabsskat med fradrag for renovering og drift
- Momsfradrag ved momsregistreret erhvervsmæssig udlejning
- Nem overdragelse af hele porteføljen som selskabsandele
- Årsregnskab, bogføring og indberetninger på bulgarsk
- 5 % udbytteskat oveni ved udlodning
- Dansk beskatning ved fortsat bopæl i Danmark, inkl. CFC-vurdering
- Selskabet skal have reel adresse og repræsentant i Bulgarien
Vores anbefaling
Ferielejlighed eller hus: køb privat — omkostningerne er så lave, at et selskab sjældent betaler sig. Jord, grunde eller udviklingsprojekter: bulgarsk EOOD/OOD.
Den danske skattevinkel
Danmark og Bulgarien har en dobbeltbeskatningsoverenskomst. Bulgarien beskatter ejendomsindkomsten, Danmark lemper — men ejendomsværdiskat og oplysningspligt gælder fortsat i Danmark.
Faldgruber du skal kende
- Ferielejligheder i store komplekser med tvungne, stigende service charges
- Bygninger uden Akt 16 (ibrugtagningstilladelse) må ikke bebos lovligt
- Restitutionskrav på grunde, der blev eksproprieret før 1989
- Ejendomme solgt med 'garanteret leje' fra udvikleren, der ikke honoreres
Ofte stillede spørgsmål om ejendom i Bulgarien
Kan jeg som dansker købe jord?
Som EU-borger er reglerne lempet, men mange køber stadig jord via et bulgarsk selskab for at undgå tvivl.
Hvad er Akt 16?
Den endelige ibrugtagningstilladelse. Uden den er byggeriet ikke lovligt færdigmeldt.
Hvad koster det at drive et bulgarsk selskab?
Typisk 600–1.200 EUR om året til bogføring, adresse og indberetninger.
Andre lande
Skal vi hjælpe med din ejendom i Bulgarien?
Vi vurderer strukturen, stifter selskabet hvis det giver mening, og koordinerer med lokal advokat og revisor.