Køb af ejendom i Frankrig
Stærk køberbeskyttelse — og et af de få lande, hvor selskabsformen SCI reelt bruges af private.
Om markedet i Frankrig
Fransk ejendomshandel er stærkt reguleret. Notaren er en offentligt beskikket embedsmand, der repræsenterer handlen — ikke parterne — og køber har 10 dages lovbestemt fortrydelsesret efter underskrift af købsaftalen.
Frankrig skiller sig ud ved SCI'en (Société Civile Immobilière): et gennemsigtigt ejendomsselskab, som familier bruger til at eje og overdrage fast ejendom på tværs af generationer.
Kan udlændinge købe?
Ingen begrænsninger for udenlandske købere, hverken privat eller via selskab.
Sådan foregår købet
- 1
Offre d'achat
Skriftligt købstilbud. Accepteres det, går man videre til købsaftale.
- 2
Compromis de vente
Bindende købsaftale med typisk 5–10 % deponeret hos notaren. Køber har 10 dages fortrydelsesret.
- 3
Diagnostics
Sælger skal levere en obligatorisk teknisk pakke: energimærke, asbest, bly, termitter, elinstallation og naturrisici.
- 4
Notarens undersøgelser
Notaren indhenter forkøbsret fra kommunen, tjekker servitutter og pantehæftelser. Tager typisk 2–3 måneder.
- 5
Acte de vente
Endeligt skøde underskrives hos notaren, restsummen betales, og ejendommen registreres.
Omkostninger ved handlen
| Notarhonorar (frais de notaire) | 7–8 % inkl. afgifter ved brugt bolig |
|---|---|
| Ejendomsmægler | 3–6 %, oftest betalt af sælger |
| Oprettelse af SCI | 1.500–3.000 EUR |
| Samlede handelsomkostninger | 8–10 % |
Privat eller via selskab i Frankrig?
Køb privat
- Enkelt og hurtigt — ingen selskabsadministration
- Adgang til gunstige regler for hovedbolig ved salg
- Lavere løbende omkostninger
- Fransk tvangsarv (réserve héréditaire) gælder for fast ejendom i Frankrig
- Ved flere ejere kan indivision blokere beslutninger — én ejer kan kræve salg
- IFI-formueskat beregnes på personens samlede franske ejendomsværdi
Køb via selskab
- SCI undgår indivision: ejerskabet er andele med klare vedtægter og en gérant
- Andele kan gaves gradvist til børn med afgiftsfrie bundfradrag hvert 15. år
- Gæld i SCI'en reducerer IFI-grundlaget
- Velegnet til familieejerskab og sammenbragte familier
- SCI er som udgangspunkt skattetransparent — ejerne beskattes personligt
- Vælges selskabsbeskatning (IS), mistes fordelagtig avancebeskatning ved salg
- Årlig generalforsamling, regnskab og vedtægtsdisciplin er et krav
- En SCI kan ikke drive korttidsudlejning som erhverv uden at skifte regime
Vores anbefaling
Køber du alene eller som par til eget brug: privat. Køber du sammen med familie, søskende eller flere generationer: en SCI er ofte den bedste løsning i netop Frankrig.
Den danske skattevinkel
Dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Frankrig trådte i kraft i 2024 efter mange år uden aftale. Det giver igen lempelse for fransk skat af ejendomsindkomst hos danske ejere.
Faldgruber du skal kende
- Fransk arveret kan tilsidesætte et dansk testamente for den franske ejendom — brug EU-arveforordningens lovvalg
- Taxe d'habitation er afskaffet for helårsboliger, men gælder stadig ferieboliger i mange kommuner
- Kommunen har forkøbsret (droit de préemption) i visse zoner
- Renoveringer over bestemte grænser kræver arkitekt og byggetilladelse
Ofte stillede spørgsmål om ejendom i Frankrig
Hvad koster en SCI at drive?
Typisk 800–2.000 EUR om året til regnskab og formalia, oveni oprettelsen.
Kan en SCI eje bolig, jeg selv bor i?
Ja, men det skal håndteres korrekt skattemæssigt — enten som vederlagsfri brugsret eller med markedsleje.
Hvor lang tid tager et køb?
3–4 måneder fra accepteret bud til nøgler.
Andre lande
Skal vi hjælpe med din ejendom i Frankrig?
Vi vurderer strukturen, stifter selskabet hvis det giver mening, og koordinerer med lokal advokat og revisor.