Køb af ejendom i Italien
Lav løbende beskatning af ferieboliger — men grundig due diligence er afgørende.
Om markedet i Italien
Det italienske marked spænder fra 1-euro-huse i afvandrede landsbyer til Comosøen og Toscana. Fælles for dem alle er, at dokumentationen på ældre ejendomme ofte er mangelfuld, og at ombygninger sjældent er korrekt registreret.
Skattemæssigt er Italien til gengæld overkommeligt for private ejere, mens selskabsejerskab hurtigt bliver dyrt.
Kan udlændinge købe?
EU-borgere kan frit købe. Ikke-EU-borgere er underlagt et gensidighedsprincip, som for de fleste vestlige lande er opfyldt.
Sådan foregår købet
- 1
Codice fiscale
Italiensk skattenummer — nødvendigt til alt fra skøde til elregning.
- 2
Proposta d'acquisto
Købstilbud med et mindre depositum. Bindende for køber i acceptperioden.
- 3
Visura catastale og ipotecaria
Kontrol af matrikel, planforhold og hæftelser. Her afsløres uregistrerede tilbygninger.
- 4
Compromesso
Købsaftale med typisk 10–20 % i caparra confirmatoria. Bør tinglyses for at beskytte køber.
- 5
Rogito hos notar
Notaren læser skødet op, betaling gennemføres, og ejendommen tinglyses.
Omkostninger ved handlen
| Notar | 1–2,5 % af værdien |
|---|---|
| Geometra (bygningssagkyndig) | 500–2.000 EUR |
| Ejendomsmægler | 3 % + moms fra hver part |
| Samlede handelsomkostninger | 9–15 % for feriebolig |
Privat eller via selskab i Italien?
Køb privat
- Skattefri avance efter 5 års ejerskab
- Cedolare secca giver enkel og lav beskatning af udlejning
- Prima casa-rabat hvis du melder folkeregisteradresse inden 18 måneder
- Lave notaromkostninger ved lavere matrikelværdi
- IMU på feriebolig hvert år
- Italiensk arveret og tvangsarv gælder for ejendommen
- Bureaukratisk kommunikation med kommuner og forsyningsselskaber
Køb via selskab
- Fradrag for renovering, drift og finansiering ved erhvervsmæssig brug
- Relevant ved agriturismo, hoteldrift eller flere udlejningsenheder
- Overdragelse af selskabsandele frem for ejendom
- Selskaber mister prima casa-fordele og betaler fuld IMU
- 24 % IRES + 3,9 % IRAP på overskuddet
- Ejerens private brug beskattes som naturalieydelse
- Italiensk bogføring og revisorbistand er en fast årlig omkostning
Vores anbefaling
Feriebolig eller bolig, du selv bruger: køb privat. Driver du agriturismo, restaurant eller professionel udlejning i skala: en italiensk Srl.
Den danske skattevinkel
Danmark og Italien har en dobbeltbeskatningsoverenskomst. Italien beskatter ejendommen, og Danmark giver creditlempelse. Ejendomsværdiskat skal stadig oplyses i Danmark.
Faldgruber du skal kende
- Uregistrerede bygningsændringer (abuso edilizio) kan gøre ejendommen usælgelig og kræve legalisering
- 1-euro-huse kræver bindende renoveringsbudget og bankgaranti
- Fælles ejerskab i familier — italienske arvinger dukker ofte op sent i processen
- Korttidsudlejning kræver CIN-kode og indberetning til politiet
Ofte stillede spørgsmål om ejendom i Italien
Hvad er en geometra?
En bygningssagkyndig, der kontrollerer, at bygningen svarer til matrikel- og byggetilladelser. Uundværlig i Italien.
Kan jeg få italiensk lån?
Ja, typisk op til 50–60 % for ikke-residenter.
Skal jeg have italiensk testamente?
Ofte en fordel, kombineret med lovvalg efter EU-arveforordningen.
Andre lande
Skal vi hjælpe med din ejendom i Italien?
Vi vurderer strukturen, stifter selskabet hvis det giver mening, og koordinerer med lokal advokat og revisor.