Køb af ejendom i Portugal
Stabilt marked, klar proces og fortsat attraktivt for danskere — men reglerne er strammet.
Om markedet i Portugal
Portugal har et gennemsigtigt ejendomsregister og en enkel proces, hvor notaren eller advokaten står for tinglysningen. Udlændinge kan frit købe fast ejendom i hele landet.
De skattemæssige rammer er ændret markant de senere år: NHR-ordningen i sin oprindelige form er lukket for nye ansøgere, og golden visa gives ikke længere for boligkøb. Boligkøbet skal derfor stå på egne ben.
Kan udlændinge købe?
Ingen begrænsninger. Køber skal have et portugisisk skattenummer (NIF), som kan fås via en repræsentant.
Sådan foregår købet
- 1
NIF-nummer
Skattenummer hos Finanças. Ikke-EU-borgere skal have en skatterepræsentant i Portugal.
- 2
Caderneta Predial og Certidão
Kontrol af matrikeloplysninger og tinglysningsattest, så beskrivelse og faktisk bygning stemmer overens.
- 3
Contrato de Promessa
Bindende forhåndskontrakt, typisk 10–20 % i udbetaling, underskrevet med legaliserede underskrifter.
- 4
Licenser
Kontrol af brugstilladelse (licença de utilização) og for udlejning en Alojamento Local-registrering.
- 5
Escritura Pública
Endeligt skøde hos notar, betaling af IMT og stempelafgift, herefter tinglysning i Conservatória.
Omkostninger ved handlen
| Advokat | 1–1,5 % af købesum |
|---|---|
| Notar og tinglysning | ca. 1.000–1.500 EUR |
| Samlede handelsomkostninger | 6–10 % |
| Ejerforeningsudgifter | Varierer, typisk 30–150 EUR/md. i lejlighedskomplekser |
Privat eller via selskab i Portugal?
Køb privat
- Lav løbende ejendomsskat sammenlignet med Nordeuropa
- Enkel administration og få formelle krav
- Mulighed for reduceret IMT ved helårsbolig
- Ingen portugisisk arveafgift mellem ægtefæller og børn (kun 10 % stempelafgift til øvrige)
- Personlig hæftelse
- Ikke-residenter beskattes af bruttolejeindtægt uden mange fradrag
- AIMI (formuetillæg) ved samlet ejendomsværdi over 600.000 EUR pr. person
Køb via selskab
- Relevant ved udvikling, renovering og videresalg af flere enheder
- Fradrag for driftsomkostninger og afskrivninger
- Nemmere at optage medinvestorer
- AIMI opkræves med 0,4 % for selskaber uden bundfradrag
- Selskaber i sortlistede jurisdiktioner betaler 7,5 % IMI-strafsats
- Portugisisk regnskabs- og revisionspligt
- Privat brug af selskabets bolig beskattes hos ejeren
Vores anbefaling
Feriebolig og bolig til eget brug: privat ejerskab. Renoveringsprojekter, korttidsudlejning i skala eller flere enheder: portugisisk Lda eller en holdingstruktur.
Den danske skattevinkel
Danmark og Portugal har ikke haft en dobbeltbeskatningsoverenskomst siden 1996-aftalens ophør i 2022, men en ny aftale er trådt i kraft. Ejendomsværdiskat af den portugisiske bolig skal fortsat med på den danske selvangivelse.
Faldgruber du skal kende
- Alojamento Local-licenser er begrænset i Lissabon, Porto og dele af Algarve
- Ældre huse på landet kan mangle brugstilladelse eller være registreret som landbrugsbygning
- Manglende energimærke blokerer for handlen
- Kystnære grunde kan være omfattet af strenge zoneregler (REN/RAN)
Ofte stillede spørgsmål om ejendom i Portugal
Kan jeg stadig få golden visa via boligkøb?
Nej. Boligkøb blev fjernet fra golden visa-programmet i 2023. Andre investeringsformer findes fortsat.
Hvor lang tid tager en handel?
Typisk 6–10 uger fra forhåndskontrakt til skøde.
Skal jeg have portugisisk konto?
Det anbefales til IMI, forsyning og fællesudgifter, men er ikke lovpligtigt.
Andre lande
Skal vi hjælpe med din ejendom i Portugal?
Vi vurderer strukturen, stifter selskabet hvis det giver mening, og koordinerer med lokal advokat og revisor.