Køb af ejendom i Schweiz
Stabilt og eftertragtet — men det mest restriktive marked i Europa for udenlandske købere.
Om markedet i Schweiz
Schweizisk ejendom er blandt Europas mest værdifaste. Til gengæld er markedet stramt reguleret gennem Lex Koller, som begrænser udlændinges adgang til at købe bolig.
Reglerne afhænger af, om du bor i Schweiz, om ejendommen er hoved- eller feriebolig, og hvilken kanton den ligger i. Det gør forhåndsafklaring vigtigere end noget andet sted.
Kan udlændinge købe?
Lex Koller: personer uden schweizisk bopæl må kun købe feriebolig i udpegede turistkantoner og kun inden for årlige kvoter, typisk maks. 200 m² boligareal og 1.000 m² grund. Bor du i Schweiz med opholdstilladelse B eller C, kan du købe hovedbolig frit.
Sådan foregår købet
- 1
Lex Koller-afklaring
Først undersøges om der overhovedet kan udstedes tilladelse i den pågældende kanton og kvote.
- 2
Reservation
Ejendommen reserveres, ofte mod et depositum hos notaren.
- 3
Notarens udkast
Notaren udarbejder skødet og kontrollerer Grundbuch for servitutter og forkøbsrettigheder.
- 4
Myndighedstilladelse
Kantonens myndighed behandler ansøgningen om erhvervelsestilladelse — kan tage måneder.
- 5
Tinglysning
Når tilladelsen foreligger, underskrives og tinglyses skødet, ofte med en anmærkning om brugsbegrænsning.
Omkostninger ved handlen
| Notar og tinglysning | 0,2–1 % |
|---|---|
| Ejendomsmægler | 2–3 %, typisk betalt af sælger |
| Samlede handelsomkostninger | 1–5 % afhængigt af kanton |
| Byggeforsikring og vedligeholdsfond | Kantonalt påbudt i mange tilfælde |
Privat eller via selskab i Schweiz?
Køb privat
- Eneste realistiske vej for udenlandske købere — Lex Koller-tilladelser gives til fysiske personer
- Lave handelsomkostninger i mange kantoner
- Høj værdistabilitet og stærk retssikkerhed
- Attraktive realkreditrenter
- Kvoter, arealgrænser og lang sagsbehandling
- Feriebolig må typisk ikke udlejes helårligt eller kun begrænset
- Eigenmietwert beskattes, selvom du ikke får en krone i leje
Køb via selskab
- Muligt for erhvervsejendomme (kontor, industri, detail) uden Lex Koller-begrænsning
- Relevant ved kommerciel ejendomsinvestering i skala
- Fradrag for drift og finansiering
- Lex Koller forbyder som hovedregel udenlandsk kontrollerede selskabers køb af boligejendom
- Omgåelse via stråmandsselskab er strafbart og medfører ugyldig handel
- Dobbelt beskatning ved udlodning
- Kantonal selskabsbeskatning og administration
Vores anbefaling
Bolig: privat køb er reelt eneste mulighed, og kun i turistkantoner med ledig kvote. Erhvervsejendom: selskabsejerskab er tilladt og oftest det mest praktiske.
Den danske skattevinkel
Danmark og Schweiz har en dobbeltbeskatningsoverenskomst. Fast ejendom beskattes i Schweiz, mens Danmark lemper — men den danske ejendomsværdiskat og oplysningspligt gælder stadig.
Faldgruber du skal kende
- Køb gennemført uden Lex Koller-tilladelse er ugyldigt, og ejendommen kan tvangssælges
- Kvoter i populære kantoner som Wallis og Graubünden opbruges tidligt på året
- Andelen af ferieboliger i en kommune er lovligt begrænset til 20 %
- Minergie- og energikrav ved renovering kan være omkostningstunge
Ofte stillede spørgsmål om ejendom i Schweiz
Kan jeg købe uden at bo i Schweiz?
Kun feriebolig i udpegede turistområder, inden for kvoter og arealgrænser.
Må jeg udleje min feriebolig?
Korttidsudlejning er ofte tilladt, men permanent udlejning er typisk ikke.
Kan mit selskab købe?
Kun erhvervsejendom. Boligejendom via udenlandsk kontrolleret selskab er som udgangspunkt forbudt.
Andre lande
Skal vi hjælpe med din ejendom i Schweiz?
Vi vurderer strukturen, stifter selskabet hvis det giver mening, og koordinerer med lokal advokat og revisor.