Køb af ejendom i Storbritannien
Højt udviklet marked — men et af de dyreste steder at eje bolig gennem selskab.
Om markedet i Storbritannien
Det britiske marked er likvidt og gennemsigtigt, og processen styres af solicitors frem for notarer. Til gengæld er skattesystemet aggressivt over for udenlandske og selskabsejede boliger.
Non-resident-købere betaler et ekstra stempelafgiftstillæg, og selskabsejede boliger over 500.000 GBP rammes af den årlige ATED-afgift, hvis boligen bruges privat.
Kan udlændinge købe?
Ingen begrænsninger, men udenlandske selskaber, der ejer britisk ejendom, skal registreres i Register of Overseas Entities med oplysning om reelle ejere.
Sådan foregår købet
- 1
Offer via mægler
Bud afgives gennem estate agent og er ikke bindende før exchange.
- 2
Solicitor og conveyancing
Køberens solicitor gennemfører searches: kommuneplaner, oversvømmelsesrisiko, minedrift og adkomst i Land Registry.
- 3
Survey
Bygningsgennemgang — RICS Level 2 eller 3 afhængigt af ejendommens alder.
- 4
Exchange of contracts
Først her bliver handlen bindende. Typisk 10 % deponeres.
- 5
Completion
Restbeløb overføres, nøgler udleveres, og SDLT indberettes inden 14 dage.
Omkostninger ved handlen
| Solicitor | 1.500–3.000 GBP |
|---|---|
| Searches og survey | 500–1.500 GBP |
| Register of Overseas Entities | Registrering + årlig opdatering ved selskabsejerskab |
| Samlede handelsomkostninger | Stærkt afhængige af SDLT — ofte 5–17 % |
Privat eller via selskab i Storbritannien?
Køb privat
- Undgår ATED og 17 % flad stempelafgift
- Adgang til Private Residence Relief hvis boligen er din hovedbolig
- Personligt bundfradrag ved kapitalgevinst
- Nemmere finansiering og lavere renter end selskabslån
- 2 % non-resident-tillæg og 5 % tillæg for yderligere bolig
- Begrænset rentefradrag for private udlejere (kun 20 % skattefradrag)
- Britisk arveafgift på 40 % over nil-rate band gælder også ikke-residenter for britisk ejendom
Køb via selskab
- Fuldt rentefradrag i selskabet — modsat private udlejere
- 25 % selskabsskat i stedet for op til 45 % personlig skat
- Effektivt ved buy-to-let-porteføljer med gearing
- Nemmere at overdrage andele til næste generation
- 17 % SDLT ved køb af bolig over 500.000 GBP til privat brug
- ATED hvert år, medmindre der gælder en erhvervsmæssig undtagelse (fx reel udlejning til tredjemand)
- Registrering i Register of Overseas Entities med offentlige ejeroplysninger
- Dobbeltbeskatning ved udlodning til ejeren
Vores anbefaling
Bolig til eget eller familiens brug: altid privat — ATED og 17 % SDLT gør selskabsvejen urentabel. Buy-to-let-portefølje med lånefinansiering: UK Ltd, hvor rentefradraget alene kan afgøre sagen.
Den danske skattevinkel
Danmark og UK har en dobbeltbeskatningsoverenskomst. Britisk ejendom beskattes i UK, mens Danmark lemper. Bruger du et UK Ltd, skal ledelsens sæde og CFC-reglerne vurderes, hvis du bor i Danmark.
Faldgruber du skal kende
- Leasehold vs. freehold — kort restløbetid på leasehold gør boligen svær at belåne og sælge
- Service charges og ground rent i leasehold-lejligheder kan stige kraftigt
- ATED-fritagelse skal søges aktivt hvert år — også når der ikke skal betales
- Cladding- og brandsikkerhedsproblemer i visse højhuse
Ofte stillede spørgsmål om ejendom i Storbritannien
Hvad er ATED?
Annual Tax on Enveloped Dwellings — en årlig afgift for selskaber, der ejer bolig over 500.000 GBP til privat brug.
Er der undtagelser til ATED?
Ja, blandt andet for ejendomme, der udlejes kommercielt til uafhængige tredjeparter, eller som indgår i ejendomsudvikling.
Skal mit danske selskab registreres?
Ja, alle udenlandske enheder med britisk ejendom skal i Register of Overseas Entities.
Andre lande
Skal vi hjælpe med din ejendom i Storbritannien?
Vi vurderer strukturen, stifter selskabet hvis det giver mening, og koordinerer med lokal advokat og revisor.