Køb af ejendom i Sverige
Ingen restriktioner for udlændinge, lav løbende ejendomsskat og en hurtig, digital handelsproces.
Om markedet i Sverige
Sverige er et af de enkleste lande i Europa at købe fast ejendom i: der er ingen begrænsninger for udenlandske købere, ingen notarpligt, og handlen kan gennemføres på få uger.
For danskere er Sverige især interessant til fritidshuse i Skåne og Halland samt til udlejningsejendomme — den løbende ejendomsafgift er lav og har et fast loft.
Kan udlændinge købe?
Ingen restriktioner. Udenlandske købere behøver hverken opholdstilladelse eller svensk personnummer for at eje, men et samordningsnummer gør skatteafregningen nemmere.
Sådan foregår købet
- 1
Bud og accept
Budgivning sker mundtligt og er ikke bindende for nogen af parterne, før købekontrakten underskrives.
- 2
Besiktning
Køber har en vidtgående undersøgelsespligt. En byggeteknisk besiktning før kontrakt er praksis og bør altid gennemføres.
- 3
Köpekontrakt
Bindende kontrakt med typisk 10 % handpenning. Eventuelle forbehold skal skrives ind — de findes ikke automatisk.
- 4
Köpebrev
Ved slutbetaling underskrives köpebrev, der fungerer som kvittering og grundlag for tinglysning.
- 5
Lagfart
Ansøgning om ejendomsret hos Lantmäteriet inden 3 måneder. Stämpelskatt og ekspeditionsgebyr betales her.
Omkostninger ved handlen
| Stämpelskatt | 1,5 % (privat) / 4,25 % (selskab) |
|---|---|
| Lagfartsgebyr | 825 SEK |
| Pantbrev ved nyt lån | 2 % af lånebeløbet + 375 SEK |
| Samlede handelsomkostninger | 2–4 % privat (køber betaler ikke mæglersalær) |
Privat eller via selskab i Sverige?
Køb privat
- Lav stämpelskatt på kun 1,5 %
- Loft over den årlige ejendomsafgift — meget lav løbende beskatning ved dyre ejendomme
- Stort schablonfradrag ved udlejning af egen bolig
- Enkel proces uden notar
- Personlig hæftelse
- Streng undersøgelsespligt — skjulte fejl er købers risiko, hvis de kunne opdages
- Avancebeskatning ved salg uanset egen beboelse (dog med mulighed for uppskov)
Køb via selskab
- Relevant ved flerfamiliehuse og kommercielle ejendomme
- Fuld fradragsret for drift, renter og afskrivninger
- Ejendomsselskaber kan sælges som andele og undgå ny stämpelskatt
- Stämpelskatt næsten tredobles til 4,25 % for juridiske personer
- Fri bolig til ejeren beskattes som løn i både Sverige og Danmark
- Regnskabs- og revisionskrav samt svensk selskabsregistrering
- Ingen schablonfradrag ved udlejning
Vores anbefaling
Til fritidshus og privatbolig køb privat — forskellen i stämpelskatt alene gør selskabsvejen dyr. Selskab bruges til flerfamiliehuse, erhvervslokaler og porteføljer, hvor de 4,25 % opvejes af fradrag og videresalg via andele.
Den danske skattevinkel
Den nordiske dobbeltbeskatningsoverenskomst giver Sverige beskatningsretten til ejendommen, men Danmark medregner indkomsten og lemper for svensk skat. Du skal fortsat oplyse svensk ejendom og lejeindtægt på den danske selvangivelse.
Faldgruber du skal kende
- Bud er ikke bindende — handler springer helt frem til kontraktunderskrift
- Købers undersøgelsespligt er langt strengere end i Danmark; der findes ikke en tilstandsrapport som standard
- Strandskydd begrænser byggeri og ombygning inden for 100–300 m fra vand
- Fritidshuse i visse områder har krav om helårsbeboelse eller begrænsninger på udlejning
Ofte stillede spørgsmål om ejendom i Sverige
Skal jeg have svensk personnummer?
Nej. Du kan købe og få lagfart med pas og et samordningsnummer, som Skatteverket tildeler.
Kan jeg låne i en svensk bank som dansker?
Ja, men typisk med lavere belåningsgrad. Mange finansierer i stedet via friværdi i Danmark.
Hvad er uppskov?
Mulighed for at udskyde beskatning af avancen, hvis du køber en ny svensk bolig. Kræver, at du er skattepligtig i Sverige.
Andre lande
Skal vi hjælpe med din ejendom i Sverige?
Vi vurderer strukturen, stifter selskabet hvis det giver mening, og koordinerer med lokal advokat og revisor.