Køb af ejendom i Danmark
Hjemmemarkedet — enkel handel, men skarpe regler for selskabsejet bolig og for købere med bopæl i udlandet.
Om markedet i Danmark
Danmark har et af verdens mest gennemsigtige ejendomsmarkeder: alle handler tinglyses digitalt, og både ejerforhold, hæftelser og seneste handelspris er offentligt tilgængelige.
Det store spørgsmål for vores kunder er sjældent processen, men strukturen: skal boligen ejes privat, gennem et dansk ApS, eller gennem et udenlandsk selskab — og hvad sker der, hvis du selv flytter til udlandet?
Kan udlændinge købe?
Personer uden bopæl i Danmark (og som ikke tidligere har boet her i 5 år) skal have tilladelse fra Civilstyrelsen efter erhvervelsesloven. EU/EØS-borgere med reelt formål — fx helårsbolig eller erhvervsbrug — får normalt tilladelse. Sommerhuse er stærkt begrænset for ikke-residenter.
Sådan foregår købet
- 1
Finansiering på plads
Lånetilsagn fra realkreditinstitut og bank. Ikke-residenter møder ofte krav om højere udbetaling eller dansk indkomst.
- 2
Købsaftale
Underskrives med sædvanligt advokatforbehold og finansieringsforbehold. Køber har 6 hverdages fortrydelsesret mod 1 % af købesummen.
- 3
Gennemgang af dokumenter
Tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke, ejerskifteforsikringstilbud, servitutter og BBR-oplysninger kontrolleres.
- 4
Deponering
Udbetaling deponeres i købers pengeinstitut, og der stilles bankgaranti for restkøbesummen.
- 5
Tinglysning og overtagelse
Skødet tinglyses digitalt, refusionsopgørelse udarbejdes, og nøgler overdrages på overtagelsesdagen.
Omkostninger ved handlen
| Tinglysning af skøde | 1.850 kr. + 0,6 % |
|---|---|
| Advokat/køberrådgiver | 8.000–15.000 kr. |
| Samlede handelsomkostninger | 1,5–3 % oven i købesummen (køber betaler ikke mæglersalær) |
| Ejerskifteforsikring | 10.000–25.000 kr. engangspræmie |
Privat eller via selskab i Danmark?
Køb privat
- Skattefri avance ved salg af egen helårsbolig efter parcelhusreglen
- Adgang til realkreditlån på markedets bedste vilkår
- Rentefradrag for prioritetsgæld
- Enkel administration uden regnskabspligt
- Personlig hæftelse for gælden
- Ejendomsværdiskat og grundskyld betales af den løbende beskattede indkomst
- Boligen indgår i formuen ved skilsmisse og arv
Køb via selskab
- Naturligt valg ved erhvervsejendom, udlejningsejendom eller domicil til egen virksomhed
- Afskrivning på bygninger til erhvervsformål
- Fuld fradragsret for driftsudgifter og renter i selskabet
- Ejendommen kan overdrages ved salg af anparter frem for selve ejendommen
- Bolig stillet til rådighed for hovedaktionær beskattes efter de meget hårde regler om fri helårsbolig — typisk 5 % af beregningsgrundlaget + ejendomsværdiskat
- Ingen parcelhusregel: hele avancen beskattes i selskabet
- Regnskabs- og revisionspligt samt selskabsskat på 22 %
- Realkreditvilkår er ofte dårligere for selskaber end for private
Vores anbefaling
Skal du selv bo i boligen, køb privat — fri bolig i eget selskab er nærmest altid en dyr løsning. Selskabsejerskab hører hjemme ved udlejnings- og erhvervsejendomme, hvor du aldrig selv har rådighed over boligen.
Den danske skattevinkel
Ejer du dansk ejendom og flytter til udlandet, bevarer Danmark beskatningsretten til ejendommen (kildelandsprincippet), og en bolig til rådighed kan i sig selv fastholde din fulde danske skattepligt. Rådighed over helårsbolig er det vigtigste enkeltkriterium ved fraflytning.
Faldgruber du skal kende
- Bolig til rådighed efter fraflytning kan betyde, at skattepligten til Danmark aldrig ophører — udlejning skal være uopsigelig i mindst 3 år
- Hovedaktionærens køb fra eget selskab skal ske til markedspris, ellers udbyttebeskattes forskellen
- Sommerhuse kan ikke frit erhverves af selskaber uden dispensation
- Nye ejendomsvurderinger har ændret grundskylden markant i flere kommuner — regn med de faktiske 2024-vurderinger, ikke sælgers gamle tal
Ofte stillede spørgsmål om ejendom i Danmark
Kan jeg købe dansk bolig, når jeg bor i udlandet?
Ja, men du skal typisk have tilladelse fra Civilstyrelsen, medmindre du har boet i Danmark i mindst 5 år tidligere eller køber som led i EU-retlig erhvervsudøvelse.
Kan mit udenlandske selskab eje dansk ejendom?
Ja, men det udløser dansk begrænset skattepligt af ejendommens indkomst og avance, og selskabet skal registreres og indgive dansk selvangivelse.
Er avancen skattefri, hvis jeg udlejer boligen?
Nej. Parcelhusreglen kræver, at du selv har beboet boligen i ejerperioden. Ren udlejningsejendom beskattes fuldt ud af avancen.
Andre lande
Skal vi hjælpe med din ejendom i Danmark?
Vi vurderer strukturen, stifter selskabet hvis det giver mening, og koordinerer med lokal advokat og revisor.