Køb af ejendom i Tyskland
Europas mest gennemsigtige marked — og det land, hvor selskabsejerskab oftest betaler sig.
Om markedet i Tyskland
Tyskland har et af verdens mest pålidelige ejendomsregistre (Grundbuch), hvor tinglysning er endelig og notarens rolle er lovbestemt. Det gør købsrisikoen lav.
Skattemæssigt er Tyskland interessant, fordi et selskab, der udelukkende ejer og udlejer fast ejendom, kan opnå erweiterte Kürzung og dermed slippe for Gewerbesteuer — en reel og lovlig fordel ved porteføljeejerskab.
Kan udlændinge købe?
Ingen begrænsninger overhovedet for udenlandske købere, hverken privat eller via selskab.
Sådan foregår købet
- 1
Finansieringstilsagn
Tyske banker låner gerne til ikke-residenter, typisk 50–70 % belåning.
- 2
Notarens udkast
Notaren udarbejder købsaftalen og sender den til begge parter mindst 14 dage før underskrift.
- 3
Grundbuch-udtræk
Kontrol af hæftelser (Abteilung II og III), brugsrettigheder og eventuelle Erbbaurecht.
- 4
Notarmøde
Aftalen læses op og underskrives af begge parter. Herefter noteres en Auflassungsvormerkung til beskyttelse af køber.
- 5
Betaling og overdragelse
Når afgifter er betalt og forkøbsret afklaret, tinglyses ejerskiftet endeligt.
Omkostninger ved handlen
| Notar og tinglysning | 1,5–2 % |
|---|---|
| Ejendomsmægler | 3–7 %, delt mellem køber og sælger |
| Samlede handelsomkostninger | 7–12 % afhængigt af delstat |
| Hausgeld (fællesudgift) | 2–4 EUR pr. m²/md. i ejerlejligheder |
Privat eller via selskab i Tyskland?
Køb privat
- Skattefri gevinst efter 10 års ejertid
- Afskrivning på bygningen (2–3 % årligt) modregnes i lejeindtægten
- Nem adgang til tysk realkredit med lang fastrente
- Ingen formueskat
- Progressiv beskatning op til 45 % + solidaritetstillæg af lejeoverskud
- Streng lejerbeskyttelse og regulerede huslejestigninger
- Tysk arveafgift ved dødsfald med lave bundfradrag for fjernere slægtninge
Køb via selskab
- Erweiterte Kürzung: rene ejendomsselskaber kan undgå Gewerbesteuer, så effektiv skat bliver ca. 15,8 %
- Ingen 10-årsregel, men lavere løbende skat gør reinvestering effektiv
- Nem overdragelse af andele mellem generationer
- Fuldt fradrag for renter, drift og administration
- Erweiterte Kürzung kræver, at selskabet udelukkende forvalter egen fast ejendom — én sidegevinst kan koste hele fordelen
- Avance ved salg er altid skattepligtig i selskabet
- Udbytte til ejeren beskattes igen
- Tysk bogføring, årsregnskab og offentliggørelse i Bundesanzeiger
Vores anbefaling
Én bolig til eget brug eller enkelt investering med 10-årshorisont: privat. Portefølje med flere udlejningsenheder og reinvestering: tysk GmbH med erweiterte Kürzung — her er selskabsstrukturen ofte klart bedst.
Den danske skattevinkel
Dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyskland tildeler beskatningsretten til Tyskland for fast ejendom, med lempelse i Danmark. Ejendomsværdiskat af tysk bolig skal fortsat selvangives i Danmark.
Faldgruber du skal kende
- Erbbaurecht (arvefæste) — du køber bygningen, men ikke grunden
- Denkmalschutz (fredning) begrænser renovering, men giver til gengæld særlige afskrivninger
- Mietpreisbremse i pressede byer begrænser hvor meget lejen må hæves
- Grunderwerbsteuer varierer med op til 3 procentpoint mellem delstater
Ofte stillede spørgsmål om ejendom i Tyskland
Kan jeg låne i Tyskland som dansker?
Ja. Tyske banker udlåner til ikke-residenter, typisk 50–70 % belåning med 10–20 års fastrente.
Hvad er erweiterte Kürzung?
En regel, der fritager rene ejendomsselskaber for Gewerbesteuer. Kravene er strenge og skal overholdes hvert eneste regnskabsår.
Er 10-årsreglen relevant for selskaber?
Nej, den gælder kun private. Selskaber beskattes af hele avancen ved salg.
Andre lande
Skal vi hjælpe med din ejendom i Tyskland?
Vi vurderer strukturen, stifter selskabet hvis det giver mening, og koordinerer med lokal advokat og revisor.